Grondbeleid

Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond verkocht en gebruikt wordt ten behoeve van de opstal realisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B&W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid heeft een volgend en ondersteunend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

De gemeente Almelo voert een pragmatisch grondbeleid. Gemeenten kunnen er voor kiezen om een actief grondbeleid te voeren of een faciliterend grondbeleid. Faciliterend grondbeleid past het beste bij de gewenste ontwikkeling van een compacte overheid. Maar omdat de gemeente nu eenmaal – door eerdere besluiten – al heel veel grond heeft gekocht, is de keuze tussen verschillende typen beleid eigenlijk achterhaald. Daarom wordt per project bekeken welk beleid het beste gevoerd kan worden.

Grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de exploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B&W waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Ook fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.

Met ingang van 2020 worden alle grondexploitaties jaarlijks ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt in de vorm van een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG). De waardering van de grondexploitaties in de Jaarverantwoording 2019 is hiervan afgeleid.

Uitgangspunten bij actualisatie grondexploitatie
De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties in het kader van het MPG 2020.

Grondexploitaties worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen:

-   begrote kosten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen )
-   begrote opbrengsten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen )
-   kostenstijging            (% en fasering)
-   opbrengstenstijging         (% en fasering)
-   rentelasten en rentebaten      (% en fasering)

De parameters voor prijsontwikkeling en rente
Voor het bepalen van de kostenstijging op korte termijn is gebruik gemaakt van de GWW (Grond Weg en Waterbouw) aanbestedingsindex. De kostenstijging op lange termijn is gebaseerd op de inflatie en de overall bouwkostenindex. Voor het bepalen van de opbrengstenstijging is aangesloten bij het streven van de Europese Centrale Bank naar 2% inflatie voor de lange termijn, waarbij voor de eerste jaren een ingroeimodel is gehanteerd. Voor de termijn langer dan 10 jaar wordt, vanwege het voorzichtigheidsbeginsel, de opbrengstenstijging op nul gezet.

De toegestane toe te rekenen rente wordt gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Bij het vaststellen van de jaarverantwoording 2017 is een rentepercentage van 1,98% berekend en gehanteerd. De berekening van het werkelijke rentepercentage voor 2019 sluit op 2,03%. Aangezien de afwijking binnen de door de commissie BBV vastgestelde bandbreedte van 0,5% ligt wordt voor de periode 2020 t/m 2029, net als vorig jaar, een percentage van 1,98% gehanteerd. Uit voorzichtigheid wordt als beheersmaatregel voor grondexploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar gerekend met een toeslag van 0,5% vanaf 2030.
 

^{1 De opbrengstenstijging in 2020 is reeds verwerkt in de gehanteerde verkoopprijzen}
De fasering van het programma
Het ‘bouwprogramma’ vormt een belangrijk kader voor de grondexploitatie. Op basis van prognoses wordt het bouwprogramma in de tijd gezet (gefaseerd), om de rentekosten en prijsontwikkelingen te kunnen begroten.

De lange termijn fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw sluiten aan op de behoefteraming van het Kennispunt Twente en is mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo, Twentse woonafspraken. Er wordt uitgegaan van een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van circa 160 woningen per jaar.

De uitgangspunten ten aanzien van de planning en programmering van woningbouw zijn vastgelegd in de Raadsnota “Woningbouwplanning en –programmering 2017 t/m 2026”. Voor de komende 10 jaren 2020 t/m 2029 bedraagt de jaarlijkse geprognosticeerde uitgifte gemiddeld circa 20 per jaar. Het zwaarte punt ligt hierbij op de periode 2020 t/m 2022 met gemiddeld 25 per jaar. Vanaf 2023 zakt deze terug naar 15 per jaar en vanaf 2029 staan nog slechts 10 woningen per jaar geprognosticeerd. Vanaf circa 2022 bestaat het gemeentelijk aanbod alleen nog uit de locatie Almelo Noordoost.

Op 27 juni 2019 hebben 13 gemeenten in Twente de nieuwe Regionale Afspraken Programmeren Bedrijventerreinen Twente ondertekend en daarmee zijn de afspraken uit 2017 geactualiseerd. Deze afspraken dienen het doel om te komen tot een evenwichtige markt voor bedrijventerreinen en dat is nodig voor een sterke regionale economie. Wij hebben de afspraken 3 december 2019 ondertekend. Het uitgangspunt is 1,7 hectare verkoop per jaar. Verder heeft de gemeente Almelo aangegeven een studie uit te willen laten voeren naar de mogelijkheden van XL 2.0, de kanaalsprongzone. De overige 13 gemeenten in Twente en de  Provincie Overijssel onderschrijven de potentie voor de kanaalsprongzone. In de periode april tot en met september 2020 voeren we Twente breed onder leiding van Provincie Overijssel een onderzoek uit naar de potentie voor kavels van minimaal 2 hectare. Uit het onderzoek blijkt welke locaties in geheel Twente geschikt zijn, met de verwachting dat conform ons eerdere lokale STEC onderzoek de kanaalsprongzone de benodigde uitbreidings-potentie heeft. (ongeveer 55 hectare).

Voor een overzicht van alle productieprogramma’s en de fasering op lange termijn verwijzen wij naar de (niet openbare) rapportage 'MPG 2020'.

Winst en verlies name
Als er een tekort wordt begroot dient er ter dekking van dit tekort een voorziening getroffen te worden. Indien er winst wordt begroot geldt de percentage of completion methode; voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd dient tussentijds naar rato van voortgang winst genomen te worden. Hierbij zijn het toerekeningsbeginsel en het voorzichtigheidsbeginsel en het daarmee samenhangende realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten.

Ten opzichte van vorig jaar is het resultaat van de grondexploitatie Almelo Noord Oost verbeterd met 4,66 miljoen euro. De grondexploitatie laat een resultaat van 5,44 miljoen euro winst op eindwaarde zien. De verslagleggingsregels van het BBV bepalen dat niet gewacht mag worden met het nemen van deze winst totdat de grondexploitatie wordt afgesloten. Op winstgevende grondexploitaties is met ingang van 2017 de percentage-of-completion methode (POC) van toepassing, hetgeen betekent dat voor zover er gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, er tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst moet worden genomen. Voor Almelo Noord Oost betekent dit dat er eind 2019 een tussentijdse winst van 1,285 miljoen euro dient te worden verantwoord.